부동산 펀드와 리츠

부동산 펀드

 

부동산 펀드는 대형 오피스빌딩, 물류센터, 호텔 등 상업용 호텔에 투자하는 경우가 많습니다.

원래 기관이 투자하는 사모펀드형이 대부분이었지만 요즘엔 가입금액을 낮춘 공모펀드도 나와서 개인투자자도 접근하기 쉬워졌습니다. 

 

투자대상이 국내에만 있지는 않습니다. 과거에는 고수익을 노려 신흥국 개발 사업에 투자하기도 했으나 요즘은 미국, 호주, 유럽 등 선진국의 공공기관, 오피스빌딩, 물류센터 등을 위주로 투자하는 편입니다. 정부기관이나 대기업과의 계약을 통해 안정적으로 임대 수익을 얻는 방법을 선호하는 편입니다. 다만 해외에 투자하면 환율 변동에 따른 수익 변화가 있을 수도 있으니 유의해야 합니다.

 

부동산펀드는 수익증권 상장이라는 방식으로 상장합니다. 매매가 가능하고 투자 자금을 회수할 수도 있으나, 거래량이 낮고 일반 주식과는 구분해서 거래하므로 원하는 가격보다 낮게 매도하는 등 매도할 때 불편을 겪을 수도 있습니다.

 

부동산 펀드는 대개 만기를 1~2년 앞두고 자산 매각을 준비합니다. 이 결과에 따라 배당 외에 추가 수익도 기대해볼 수 있습니다. 매각 때 시장이 침체되어 있을 가능성도 있습니다. 이 때 펀드는 손해를 보고 매각하거나 만기를 연장해 매각 시점을 늦추기도 합니다. 

 

이와 더불어 임대차 계약도 매각에 영향을 줄 수 있습니다. 매각을 원활하게 진행하려면 5년 정도는 임대차 계약 기간이 남아 있어야하기 때문입니다. 이처럼 예상치 못한 변수가 발생할 수 있다는 점을 염두에 두고 투자해야 합니다.

 

리츠

 

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 개념 자체는 부동산펀드와 비슷합니다.

하지만 부동산펀드는 자본시장법을 적용받는데 반해 리츠는 부동산투자회사법을 적용받아 제약이 많은 편입니다. 

 

리츠에 대한 정보는 국토교통부 리츠정보시스템이나 각 리츠의 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 

 

리츠는 부동산 가격을 상승을 통한 수익을 올리기보다는 안정적인 배당을 받는 데에 목적이 있습니다. 배당금에 15.4%의 배당소득세가 있지만 3년 이상 보유하면 9.9%의 저율 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

국내보다는 해외가 더욱 발달되어 있습니다. 국내에 상장된 해외리츠 투자펀드로는 미래에셋글로벌리츠부동산펀드, 삼성누버거버먼미국리츠부동산펀드, 하나UBS글로벌리츠부동산펀드 등이 있습니다.

 

해외 상장 리츠

 

이제 막 리츠가 알려지기 시작한 한국에 비해 해외는 진작부터 리츠가 활성화되어 있었습니다. 그 중에서도 가장 활발하게 거래가 되고 있는 시장은 미국입니다. 그만큼 종목도 많아서 리츠에 대해 관심 있는 분들에겐 매력적인 시장입니다.

 

미국 리츠는 배당금이 매 분기마다 나오는 편이고, 배당금은 일반 투자 종목에 비해 높은 편입니다. 법적 요건을 유지하려고 90% 이상을 배당금으로 지급하기 때문입니다. 

 

해외 상장 리츠에 투자하는 방법은 주식 투자와 동일합니다. 매매를 통해서 차익이 생기면 250만원 이상의 금액에 대해서는 양도소득세 22%를 내야 하죠. 매매차익은 종합과세 지표에 합산하지 않습니다. 

 

미국에 상장된 주요 리츠로는 주거용 부동산에 투자하는 AVB, 오피스 부동산에 투자하는 BXP, 유통에 투자하는 SPG 등이 대표적입니다. 실버케어나 통신타워, 데이터센터 등 특화된 리츠도 상장되어 있어 다양한 방면에 투자할 수 있습니다. 

개별 투자가 어렵다면 VNQ, IYR 등 ETF에 투자할 수도 있습니다.